1 Quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất (QSDĐ) phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận,…”. Ngoài ra, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện tiên quyết là người chuyển nhượng QSDĐ phải có giấy chứng nhận và các bên phải thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
2 Thực trạng chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở
TĐC là một chính sách của Nhà nước áp dụng khi thu hồi đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất có điều kiện để tiếp tục duy trì, ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, trên thực tế diễn ra tình trạng người được bố trí suất TĐC bằng đất ở xây nhà ở lại chuyển nhượng cho người khác. Đối với người nhận chuyển nhượng suất tái định cư (STĐC) là đất ở thì mặc dù họ biết là có rất nhiều rủi ro cho mình khi nhận chuyển nhượng STĐC là đất ở chưa có giấy chứng nhận, cũng như biết chất lượng về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các khu TĐC trước mắt không được tốt, tuy nhiên, do có nhiều lợi ích nên họ sẵn sàng chấp nhận rủi ro.
Nhu cầu chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã thôi thúc các bên tạo ra giao dịch đường vòng, phổ biến nhất hiện nay là các bên lập hợp đồng ủy quyền (HĐUQ) để che giấu việc chuyển nhượng STĐC là đất ở. Theo đó, các bên sẽ thực hiện giao kết thông qua hai hợp đồng, gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và HĐUQ. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng có các nội dung đúng theo quy định pháp luật như: tên, địa chỉ của các bên; quyền, nghĩa vụ của các bên; loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; các thông tin khác liên quan đến QSDĐ; trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng và có đầy đủ chữ ký của các bên. Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ để trống các nội dung như số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận (do chưa có).
Do chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ nên Hợp đồng nói trên không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật[6]. Để “hợp pháp hóa” việc chuyển nhượng này, các bên lập song song với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ một hợp đồng khác đó là HĐUQ. Theo đó, bên chuyển nhượng STĐC bằng đất ở sẽ là bên ủy quyền, còn bên nhận chuyển nhượng sẽ là bên nhận ủy quyền, bên chuyển nhượng sẽ ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được quyền thay mặt, nhân danh bên chuyển nhượng quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến suất TĐC như: bốc thăm, nhận nền ngoài thực địa, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, chiếm hữu, quản lý, sử dụng, định đoạt suất TĐC, trong đó có việc được ủy quyền lại cho người khác. Thời hạn ủy quyền thường rất dài, thường là từ 15 đến 20 năm tùy thuộc vào tiến độ hoàn thành của khu TĐC. HĐUQ này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Sau khi các bên hoàn thành việc chuyển nhượng này, bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán cho bên chuyển nhượng từ 90 – 95% hoặc 100% /giá trị suất TĐC (tùy theo thỏa thuận) để nhận suất TĐC và toàn bộ các giấy tờ bản chính có liên quan đến suất TĐC; số tiền còn lại (nếu có), bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán đủ cho bên chuyển nhượng sau khi bên chuyển nhượng được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.
Sau khi hoàn tất việc giao dịch nói trên, các bên, mà đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng đã yên tâm rằng mình đã thực hiện thành công giao dịch thông qua việc “lách luật”. Tuy nhiên, hình thức giao dịch này chứa đựng những rủi ro từ khi thực hiện giao dịch cho đến khi người nhận chuyển nhượng suất TĐC nhận được suất TĐC đó.
Mọi chi tiết xin liên hệ: Văn phòng Luật sư Quang Thái, số 12 Mạc Đĩnh Chi, phường Đakao, Quận 1, TP. HCM.
Website: luatsuquangthai.vn
Email: tuvan@luatsuquangthai.vn
Điện thoại: 0903.91 67 91
