Việc ký kết hợp đồng mua bán thông qua hình thức viết tay để nhận chuyển nhượng lô đất thuộc diện đất phân lô từ đất trồng cây lâu năm quy hoạch thành khu dân cư để bán. Có cần phải công chứng chứng thực không?
Hiện tại đã xây dựng nhà ở nên mong muốn thực hiện việc sang tên, tách thửa.
Vây trình tự thủ tục và chi phí như thế nào?
Thứ nhất, Về vấn đề chuyển nhượng
Căn cứ Điều 194 Luật đất đai quy định :
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Do đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định.
Trường hợp thứ nhất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một chủ sử dụng đất, công ty kinh doanh bất động sản đóng vai trò là bên thứ 3, thực hiện môi giới giao dịch này, căn cứ theo quy định trên của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người sử dụng mảnh đất phải có công chứng, chứng thực mới đảm bảo được giá trị pháp lý, ngoài những điều kiện về nội dung và điều kiện của các bên thực hiện giao dịch.
Trường hợp thứ hai, giao dịch chuyển nhượng trực tiếp giữa người nhận chuyển nhượng và bên công ty môi giới Bất động sản mà Công ty đã nhận chuyển nhượng từ chủ sử dụng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và thực hiện công chứng theo yêu cầu các bên nhưng phải bằng hợp đồng.
Trong tình huống này, hợp đồng mua bán bằng hình thức viết tay với chủ sử dụng đất là không đáp ứng quy định pháp luật về hợp đồng và ngoài ra còn cần xem xét các điều kiện của dự án đã đáp ứng quy định được bán phân lô bán nền chưa.
Thứ hai: Giấy phép xây dựng nhà
Theo quy định của pháp luật thì về nguyên tắc, người sử dụng đất chỉ được xây dựng nhà trên đất có mục đích sử dụng là đất ở.
Nếu không đúng diều kiện về loại đất phải thực hiện thủ tục “Chuyển mục đích sử dụng đất”. Không thực hiện việc chuyển đổi thì hành vi này có thể bị coi là sử dụng đất không đúng mục đích và theo Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:
Thứ 3: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 69 - Nghị Định 43/2014:
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Thứ tư: Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có:
- Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Việc tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa. Như vậy, trường hợp của bạn cần xem xét những điều kiện về chuyển nhượng, xây nhà trên đất, sau đó mới tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa. Liên hệ Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để cung cấp thêm thông tin về phân lô thửa đất.
