1. Chủ thể
Tham gia vào quan hệ bảo lãnh gồm các chủ thể: bên bảo lãnh, bên được bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh.
– Bên bảo lãnh: Bên bảo lãnh là các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh. Các ngân hàng này được công bố bởi Ngân hàng Nhà nước (Điều 56 Luật KDBĐS). Các ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước là các ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động (điểm d khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/ TT-NHNN ngày 25/06/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là Thông tư 07).
– Bên được bảo lãnh: Bên được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án nhà ở – bên bán nhà ở hình thành trong tương lai trong các dự án KDBĐS (sau đây gọi là chủ đầu tư dự án nhà ở). Chủ đầu tư dự án nhà ở phải có năng lực tài chính theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của Luật KDBĐS năm 2014, chủ đầu tư dự án nhà ở phải có ít nhất 20 tỷ đồng Việt Nam khi thành lập doanh nghiệp, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đầu tư dự án nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê với quy mô nhỏ – dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).
Để thực hiện dự án, chủ đầu tư sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải có từ 1% – 3 % vốn đầu tư để ký quỹ (Điều 42 Luật Đầu tư năm 2014 ) và có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên (khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai).
– Bên nhận bảo lãnh: Bên nhận bảo lãnh là bên mua nhà ở hình thành trong tương lai từ dự án đầu tư nhà ở. Bên mua nhà ở là người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo quy định của pháp luật, bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài có quyền nhập cảnh vào Việt Nam, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
2 Đối tượng, phạm vi bảo lãnh
Đối tượng bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án nhà ở đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Các bên có quyền thỏa thuận về phạm vi bảo lãnh. Tuy nhiên, phạm vi bảo lãnh do các bên thỏa thuận phải bảo đảm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở (khoản 2, 3 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014). Số tiền này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai giữa bên được bảo lãnh và bên nhận bảo lãnh về việc chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua (điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 07).
Pháp luật KDBĐS không có điều luật riêng quy định cụ thể về các khoản tiền ứng trước và các khoản tiền khác là khoản tiền gì, mức tối đa là bao nhiêu. Phân tích gián tiếp các điều luật, có thể nhận thấy, tiền ứng trước là tiền thanh toán cho giá trị căn nhà. Mức tối đa số tiền mua nhà mà bên bán có quyền ứng trước từ bên mua trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng. Riêng đối với trường hợp bên bán là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, số tiền ứng trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng (khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014).
Vấn đề đặt ra là các bên có quyền thỏa thuận phạm vi bảo lãnh vượt quá mức tiền ứng trước này không?
Như trình bày ở trên, Luật KDBĐS năm 2014 cho phép các bên thỏa thuận phạm vi bảo lãnh và chỉ quy định mức tối thiểu phải được bảo lãnh. Thông tư 07 cũng không quy định về vấn đề này, mà chỉ yêu cầu trong hợp đồng phải có thỏa thuận về việc hoàn trả tiền khi bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua (Điểm b, khoản 1 Điều 12). Như vậy, pháp luật về bảo lãnh cho phép các bên thỏa thuận về nghĩa vụ tài chính được bảo lãnh vượt quá số tiền mà pháp luật cho phép được ứng trước kể cả trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phần thỏa thuận này bị vô hiệu. Các khoản tiền khác có thể là các khoản tiền bồi thường thiệt hại do không thực hiện hoặc không thực hiện đúng hợp đồng.
3 Quyền và nghĩa vụ của các bên bảo lãnh trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
– Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh
Quyền và nghĩa vụ của bên bảo lãnh được quy định tại Điều 340 đến Điều 342 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và được hướng dẫn tại Điều 27, Điều 30 Thông tư 07.
+ Quyền: Bên bảo lãnh có các quyền:
- Yêu cầu bên được bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ đối với mình trong phạm vi nghĩa vụ bảo lãnh đã thực hiện, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; được miễn việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh mà bên nhận bảo lãnh miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho bên bảo lãnh, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác;
- Chấp nhận hoặc từ chối đề nghị cấp bảo lãnh; đề nghị bên xác nhận bảo lãnh thực hiện xác nhận bảo lãnh đối với khoản bảo lãnh của mình cho bên được bảo lãnh;
- Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan cung cấp các tài liệu, thông tin có liên quan đến việc thẩm định bảo lãnh tài sản bảo đảm (nếu có);
- Yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng có các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được bảo lãnh (nếu cần);
- Thực hiện kiểm tra, giám sát tình hình tài chính của khách hàng trong thời hạn hiệu lực của bảo lãnh; thu phí bảo lãnh, điều chỉnh phí bảo lãnh;
- Áp dụng, điều chỉnh lãi suất, lãi suất phạt;
- Từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi cam kết bảo lãnh hết hiệu lực hoặc hồ sơ yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đáp ứng đủ các điều kiện quy định trong cam kết bảo lãnh, hoặc có bằng chứng chứng minh chứng từ xuất trình là giả mạo;
- Yêu cầu bên bảo lãnh đối ứng thực hiện nghĩa vụ đã cam kết;
- Hạch toán ghi nợ cho bên được bảo lãnh (trong trường hợp bảo lãnh ngân hàng) hoặc bên bảo lãnh đối ứng (trong trường hợp bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng) ngay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, yêu cầu bên được bảo lãnh hoặc bên bảo lãnh đối ứng hoàn trả số tiền mà bên bảo lãnh đã trả thay theo cam kết;
- Yêu cầu thành viên đồng bảo lãnh khác hoàn trả số tiền đã trả thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp thành viên làm đầu mối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh trong đồng bảo lãnh;
- Xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và quy định của pháp luật;
- Chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật;
- Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên được bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;
- Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Nghĩa vụ: Bên bảo lãnh có các nghĩa vụ:
- Chịu trách nhiệm dân sự trong trường hợp bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ đó;
- Có trách nhiệm cung cấp các thông tin, tài liệu liên quan đến thẩm quyền phát hành cam kết bảo lãnh cho các bên có liên quan;
- Thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi nhận được yêu cầu phù hợp với quy định tại cam kết bảo lãnh;
- Thực hiện đầy đủ, đúng nghĩa vụ bảo lãnh;
- Hoàn trả đầy đủ tài sản bảo đảm (nếu có) và các giấy tờ có liên quan cho bên bảo đảm khi thanh lý thỏa thuận cấp bảo lãnh, nếu không có thỏa thuận khác;
- Có văn bản trả lời bên khiếu nại chậm nhất sau 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản khiếu nại của bên nhận bảo lãnh về lý do từ chối thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
- Thực hiện lưu giữ hồ sơ bảo lãnh theo quy định của pháp luật; hướng dẫn bên nhận bảo lãnh việc kiểm tra và xác nhận tính xác thực của cam kết bảo lãnh được phát hành;
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
– Quyền và nghĩa vụ của bên được bảo lãnh
Bên được bảo lãnh có các quyền quy định từ Điều 365 đến 371 BLDS năm 2015 và được hướng dẫn cụ thể tại Điều 31 Thông tư 07.
+ Quyền: Bên được bảo lãnh có các quyền:
- Chuyển giao quyền yêu cầu và nghĩa vụ của mình theo quy định của BLDS. Trường hợp quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm thì việc chuyển giao quyền yêu cầu bao gồm cả biện pháp bảo đảm đó. Trường hợp nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm được chuyển giao thì biện pháp bảo đảm đó chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;
- Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết; khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;
- Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
- Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
+ Nghĩa vụ: Bên được bảo lãnh có các nghĩa vụ:
- Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;
- Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh;
- Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
- Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng; phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có);
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
– Quyền và nghĩa vụ của bên nhận bảo lãnh: Bên nhận bảo lãnh có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của BLDS và các luật liên quan
+ Quyền: Bên nhận bảo lãnh có các quyền:
- Theo đó, bên nhận bảo lãnh có quyền yêu cầu bên bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh khi đến hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ ( Điều 339 BLDS năm 2015) hoặc bên nhận bảo lãnh có thể bù trừ nghĩa vụ với bên được bảo lãnh;
- Quyền kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
- Quyền miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh ( Điều 341 BLDS năm 2015, Điều 32 Thông tư 07);
- Quyền chuyển nhượng quyền, nghĩa vụ của mình cho tổ chức, cá nhân khác theo thỏa thuận của các bên liên quan phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 309, 313, 315, 317 BLDS năm 2015; Điều 32 Thông tư 07);
- Quyền khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ đã cam kết; các quyền khác theo thỏa thuận phù hợp với pháp luật (Điều 32 Thông tư 07).
+ Nghĩa vụ: Bên nhận bảo lãnh có các nghĩa vụ:
- Thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ trong các hợp đồng liên quan đến nghĩa vụ bảo lãnh, đảm bảo phù hợp với nội dung cam kết bảo lãnh;
- Thông báo kịp thời cho bên bảo lãnh, bên xác nhận bảo lãnh và các bên liên quan dấu hiệu vi phạm, hành vi vi phạm của bên được bảo lãnh;
- Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật (Điều 32 Thông tư 07).
4 Các trường hợp chấm dứt bảo lãnh
Theo quy định tại Điều 343 BLDS năm 2015, bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp: nghĩa vụ được bảo lãnh chấm dứt; việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; bên bảo lãnh đã thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh; theo thỏa thuận của các bên. Điều 22, Điều 23 Thông tư 07 cũng quy định về các trường hợp chấm dứt bảo lãnh trong mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo đó, việc bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp:
- Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt;
- Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh;
- Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;
- Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực;
- Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì cam kết bảo lãnh chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh thì cam kết bảo lãnh không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh bị hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì cam kết bảo lãnh chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo lãnh thì cam kết bảo lãnh không chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
- Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
Hãy liên hệ chúng tôi để được Luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời vấn đề pháp lý của Quý khách.
Địa chỉ: Văn phòng Luật sư Quang Thái, số 12 Mạc Đĩnh Chi, phường Đakao, Quận 1, TP. HCM.
Website: luatsuquangthai.vn
Email: tuvan@luatsuquangthai.vn
Điện thoại: 090 384 0440
