MỘT VÀI HẠN CHẾ VƯỚNG MẮC TRONG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ VIỆC BẢO VỆ QUYỀN LỢI CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
ĐƯỜNG HẢI VŨ
Luật Đất đai năm 2003 là một bước tiến bộ trong chính sách quản lý về đất đai, sử dụng đất đai của Nhà nước; quy định đầy đủ, rõ ràng và chặt chẽ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tuy nhiên trong thực tế thi hành Luật Đất đai còn một số tồn tại vướng mắc có ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
1- Những tồn tại trong thực tế và vướng mắc của pháp luật
- Về việc giao đất có mồ mả: Trước đây theo phong tục, tập quán của từng địa phương, người dân thường chôn cất người chết trong vườn nhà hoặc trên phần đất ruộng trồng lúa, hoa màu của gia đình mình. Mặc dù đã có Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ ban hành Bản quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nhưng đến nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc giao đất có mồ mả của chủ mồ mả cho người khác sử dụng; cũng chưa có quy định cụ thể người có quyền sử dụng đất có mồ mả được phép trồng cây lâu năm, xây cất công trình kiến trúc cách mộ là bao nhiêu mét? nhằm tránh gây ảnh hưởng đến phần mộ của người khác và tâm linh của người chết. Chính vì vậy, khi thực hiện việc giao đất theo hiện trạng cho người sử dụng và phân chia lại đất thì đất do hộ này canh tác lại được giao cho hộ khác nên đã xảy ra tranh chấp đất gần mộ và đất trồng cây lâu năm trên đất gần mộ của chủ khác.
- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất: Trong quá trình thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để xây dựng hạ tầng cơ sở, thực hiện các dự án đầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế… Người sử dụng đất có quyền được bồi thường nhưng việc thu hồi giải phóng mặt bằng nhiều khi không tuân thủ trình tự do pháp luật quy định, giá đất bồi thường và giá đất thực tế chênh nhau quá lớn không đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất.
- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 105 Luật Đất đai quy định người sử dụng đất : “được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn…
- Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn ở những vùng kinh tế mới hoặc tham gia kháng chiến, sau giải phóng vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở xa nên không đăng ký quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay họ trở về đòi lại quyền sử dụng đất thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy định cụ thể của pháp luật.
-Về việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền: Khoản 7 Điều 113 Luật Đất đai quy định, hộ gia đình và cá nhân chỉ được thế chấp bằng quyền sử dụng đất “để vay vốn sản xuất , kinh doanh” mà không được thế chấp để phục vụ nhu cầu đời sống như vay vốn để học tập hay chữa bệnh cứu người… Như vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng tiền vay để phục vụ nhu cầu đời sống thì có thể bị xem là vi phạm hợp đồng để phía cho vay khởi kiện. Quy định này đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên vay.
- Về thời hiệu khởi kiện: Khoản 5 điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền của người sử dụng đất “Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình”. Tuy nhiên lại có quy định về thời hiệu khởi kiện, như vậy đã làm hạn chế về quyền của người sử dụng đất. Hiện nay, theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự là 2 năm đãlàm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất và dẫn đến không có cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Việc quy định thời hiệu khởi kiện như hiện nay là chưa hợp lý và mâu thuẫn với chức năng của nhà nước là giải quyết tranh chấp, ổn định xã hội. Đây là một trong những chức năng quan trọng của Nhà nước, nhưng nếu quy định thời hiệu để Nhà nước không giải quyết tranh chấp , thì ai sẽ giải quyết và sẽ giải quyết thế nào nếu mâu thuẫn tiếp tục phát sinh gây bất ổn xã hội.
- Quyền của người sử dụng đất còn bị ảnh hưởng do chưa có các quy định đầy đủ để đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ phát sinh từ các quan hệ hợp đồng kinh doanh thương mại, đặc biệt là việc xử lý quyền sử dụng đất trong các vụ phá sản. Tại khoản 2 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: “Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất” và tại điểm a khoản 1 Điều 43 Luật này có quy định: Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 38 của luật này. Trên thực tế khi doanh nghiệp bị phá sản, Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi đất của doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp Nhà nước mà không có bồi thường, đồng thời lại giao đất cho đơn vị khác; còn tài sản trên đất như trụ sở, nhà xưởng lại phải đưa ra trung tâm bán đấu giá tài sản để đấu thầu, nên rất khó để thanh lý tài sản vì nếu bất động sản bị tách rời quyền sử dụng đất thì bất động sản đó bị giảm giá trị rất lớn.
2-Kiến nghị:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước cần phải trao quyền nhiều hơn nữa cho người dân đối với đất đai để người dân thấy được rằng mình là người chủ thực sự của mảnh đất mà mình đã gắn bó vào nó. Vì vậy cần xóa bỏ thời hạn mà người dân được sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất không xác định thời hạn sử dụng đất cho người dân. Bởi vì khi cần thiết , Nhà nước vẫn có quyền thu hồi đất thì tại sao lại không giao cho người dân quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Nếu làm được điều này sẽ tạo ra sự an tâm và tin tưởng của người dân vào Đảng và Nhà nước, đồng thời không gây tốn kém cho Nhà nước khi phải cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới khi hết thời hạn giao đất.
- Cần xem xét, quy định lại thời hiệu khởi kiện ít nhất là 10 năm ( giống như thời hiệu khởi kiện của thừa kế ) tính kể từ ngày quyền lợi bị xâm phạm, hoặc có thể kéo dài thời hiệu hơn nữa. Với thời gian kéo dài thêm, các tranh chấp sẽ dần giảm đi tính căng thẳng và khi đó áp dụng hết thời hiệu khởi kiện mới đem lại hiệu quả cao nhất.
-Nhà nước cần rà soát và loại bỏ các thủ tục hành chính không cần thiết trong việc chuyển quyền sử dụng đất để người dân thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh.
-Cần tạo thuận lợi hơn nữa cho người dân khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế những thủ tục rườm rà không cần thiết. Đồng thời phải tuyên truyền cho người dân biết được quyền và nghĩa vụ của mình do pháp luật quy định để thực hiện cho đúng. Tiến hành niêm yết công khai các thủ tục để người dân biết và thực hiện, điều này góp phần hạn chế những tranh chấp đất đai không đáng có xảy ra.
- Phải xây dựng giá đất, giá cả đền bù đảm bảo lợi ích thỏa đáng của người bị thu hồi đất. Trong đó người dân cần được đền bù theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Không nên áp giá do chính quyền địa phương quy định mà nên cho phép các doanh nghiệp thỏa thuận đền bù đất với người sử dụng để có thể linh hoạt hơn, thuận lợi hơn cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu làm được như vậy sẽ hạn chế và giải quyết được rất nhiều những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến công tác giải phòng mặt bằng, tranh chấp đất đai.
- Cần sửa đổi những quy định của Luật Đất đai năm 2003 theo hướng: Nếu đơn vị nào trúng thầu mua lại bất động sản là nhà xưởng, công trình gắn liền với đất của doanh nghiệp bị phá sản thì sẽ được tiếp tục thuê đất của Nhà nước ở nơi có bất động sản của doanh nghiệp bị phá sản gắn liền với đất đó.
- Nhà nước cần có quy định cụ thể diện tích một ngôi mộ tối đa là bao nhiêu để chủ được giao quyền sử dụng đất mà trên đó có mồ mả của người khác có quyền trồng cây hoặc xây dựng công trình kiến trúc trên đất có mộ.
- Để đảm bảo tính thống nhất trong việc giải quyết khiếu nại các quyết định hành chính, hành vi hành chính trong các lĩnh vực thuộc quản lý hành chính Nhà nước, cần điều chỉnh thống nhất giữa Luật Đất đai với các Luật khác có liên quan để không còn những bất cập, chồng chéo. Đồng thời các văn bản luật, hướng dẫn áp dụng luật cần rõ ràng, tránh trường hợp nhiều văn bản khi nghiên cứu áp dụng vào thực tiễn để giải quyết từng vụ việc cụ thể lại có nhiều cách hiểu khác nhau , dẫn đến việc áp dụng thực thi cũng khác nhau gây khó khăn trong công tác xét xử.
SOURCE: TẠP CHÍ NGHIÊN CỨU LẬP PHÁP
Trích dẫn từ: http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p_page_id=1754190&p_cateid=1751909&article_details=1&item_id=6367409
