Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

1. Về người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định của Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, người nước ngoài là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không có quốc tịch nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh cư trú tại Việt Nam. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành thì cá nhân nước ngoài để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được nhập cảnh vào Việt Nam. Theo đó, để làm thủ tục nhập cảnh thì cần phải có các giấy tờ nhân thân. Do đó, đối với trường hợp người nước ngoài là người không có quốc tịch thì không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Về các trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 7, Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong các trường hợp sau:

- Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan;

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

3. Về các hình thức được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật có liên quan;

- Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cảu tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b khoản 4 Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được tặng cho, bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị tài sản.

4. Điều kiện để cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Căn cứ theo quy định tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở phải đáp ứng điều kiện sau:

- Đối với cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan: phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và pháp luật có liên quan;

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam: phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014, người nước ngoài được nhập cảnh khi có đủ các điều kiện:

· Hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực;

Người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng và phải cách thời điểm xuất cảnh Việt Nam lần trước ít nhất 30 ngày;

· Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh theo quy định tại Điều 21 Luật nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014.

Trong trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cá nhân nước ngoài phải có các giấy tờ về chứng minh như sau: phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc trường hợp được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

5. Khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

Căn cứ Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, khu vực cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở quy định như sau:

- Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam;

- Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không được phép cho cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.

6. Số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu:

Căn cứ Điều 161 Luật Nhà ở 2014, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Điều 29 Thông tư 19/2016/TT-BXD, số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như sau:

- Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan: số lượng nhà ở phụ thuộc vào dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện.

- - Cá nhân nước ngoài là đối tượng sở hữu theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014:

· Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phương chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

· Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc dối với nhà riêng lẻ trên một tuyến phố thì chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

· Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau[1]:

§ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

§ Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;

§ Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2500 căn thì cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.

- Sở Xây dựng có trách nhiệm công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở các nội dung sau đây:

· Danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở;

· Số lượng nhà ở (bao gồm cả căn hộ, nhà ở riêng lẻ) mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại mỗi dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện quy định tại trường hợp không được phép sở hữu nhà ở; số lượng căn hộ chung cư tại mỗi tòa nhà chung cư, số lượng nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án mà cá nhân nước ngoài được sở hữu;

· Số lượng nhà ở mà cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường có nhiều tòa nhà chung cư; số lượng nhà ở riêng lẻ mà cá nhân nước ngoài được sở hữu trong trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có một hoặc nhiều dự án nhưng có tổng số lượng nhà ở riêng lẻ ít hơn hoặc tương đương bằng 2500 căn.

7. Về thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan: phụ thuộc vào dự án đầu tư mà nhà đầu tư thực hiện.

 

Căn cứ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sở hữu nhà ở của những đối tượng là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được quy định như sau:

- Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận;

Căn cứ  Điều 77 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, việc gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:

· Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở 03 tháng, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì phải có đơn ghi rõ thời hạn đề nghị gia hạn kèm theo bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đối với nhà ở và gửi cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó để xem xét, giải quyết;

· Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị của chủ sở hữu, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có văn bản đồng ý gia hạn một lần thời hạn sở hữu nhà ở theo đề nghị của chủ sở hữu nhưng tối đa không quá 50 năm, kể từ khi hét hạn sở hữu nhà ở lần đầu ghi trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp khi hết hạn sở hữu lần đầu mà cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nma quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam thì không được gia hạn thêm thời hạn sở hữu nhà ở.

· Căn cứ văn bản đồng ý gia hạn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm ghi gia hạn trên Giấy chứng nhận; cơ quan cấp Giấy chứng nhận và chuyển cho Sở Xây dựng để theo dõi.

- Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt nam hoặc kết hôn với người Việt Nam ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có các quyền của chủ sở hữu nhà như công dân Việt Nam;

- Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện thuộc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán, tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.