Điều kiện để huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở thương mại

Điều kiện để huy động vốn cho dự án phát triển nhà ở thương mại

Điều kiện để huy động vốn được quy định như sau:

(i) Đối với việc ký hợp đồng góp vốn cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

-          Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

-          Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;

-          Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

-          Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều liện huy động vốn gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

(ii) Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

-          Đáp ứng các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản[1]:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng tiền độ dự án trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗ hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
• Việc xây dựng xong phần móng của công trình (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài và giằng móng hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó.
• Trong trường hợp chủ đầu tư áp dụng biện pháp thi công top-down (thi công sàn các tầng trên của công trình nhà ở trước khi thi công phần đài và giằng móng hoặc trước khi thi công mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình) theo thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt thì việc thi công xong mặt bằng sàn đầu tiên của công trình được xác định là tương đương với việc đã xây dựng xong phần móng của trường hợp thi công theo phương pháp thông thường.

-          Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

-          Trường hợp có thế chấp dự án dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó;

Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

-          Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

(iii) Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiết phục vụ cho việc xây dựng nhà ở:

Phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.

Căn cứ Điều 10 Nghị định 163/2018/NĐ-CP, doanh nghiệp phát hành trái phiếu tuân thủ các điều kiện sau:

Một là, đối với trái phiếu không chuyển đổi hoặc trái phiếu không kèm chứng quyền:

-          Doanh nghiệp phát hành là công ty cổ phần hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam;

-          Có thời hạn hoạt động tối thiểu 01 năm từ ngày được cấp lần đầu Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc giấy phép có giá trị tương đương theo quy định của pháp luật. Đối với doanh nghiệp được tổ chức lại hoặc chuyển đổi, thời gian hoạt động được tính là thời gian hoạt động của doanh nghiệp bị chia/tách (trong trường hợp chia/tách doanh nghiệp), thời gian hoạt động dài nhất trong số các doanh nghiệp hợp nhất, thời hạn hoạt động của doanh nghiệp nhận sáp nhập, thời gian hoạt động của doanh nghiệp trước và sau chuyển đổi.

-          Có báo cáo tài chính năm liền kề của năm phát hành được kiểm toán bởi tổ chức kiểm toán đủ điều kiện;

-          Đảm bảo tuân thủ số lượng nhà đầu tư khi phát hành, giao dịch trái phiếu;

-          Có phương án phát hành trái phiếu được cấp có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận;

-          Thanh toán đầy đủ gốc và lãi của trái phiếu đã phát hành trong 03 năm liên tiếp trước đợt phát hành trái phiếu (nếu có);

-          Đáp ứng các tỷ lệ an toàn tài chính, tỷ lệ bỏa đảm an toàn trong hoạt động theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Hai là, đối với phát hành trái phiếu chuyển đổi[2] hoặc trái phiếu kèm chứng quyền[3]:

-          Doanh nghiệp phát hành là công ty cổ phần;

-          Đáp ứng điều kiện về tỷ lệ sở hữu của nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật trong trường hợp chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu hoặc thực hiện quyền mua của chứng quyền;

-          Các đợt phát hành trái phiếu chuyển đổi phải cách nhau 6 tháng;

-          Trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu phát hành kèm theo chứng quyền không được chuyển nhượng trong tối thiểu 01 năm kể từ ngày hoàn thành đợt phát hành, trừ trường hợp chuyển nhượng cho hoặc chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp hoặc theo quyết định của Tòa án hoặc thừa kế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Doanh nghiệp 2014, thì việc phát hành trái phiếu ngoài tuân thủ quy định của pháp luật còn phải tuân thủ vào điều lệ công ty.

 

Để được tư vấn chi tiết, vui lòng liên hệ chúng tôi theo địa chỉ sau:

Văn phòng Luật sư Quang Thái, số 12 Mạc Đĩnh Chi, phường Đakao, Quận 1, TP. HCM.

Website: luatsuquangthai.vn

Email: tuvan@luatsuquangthai.vn

Điện thoại: 090 384 0440